{"id":"https://niedernhausen.gremien.info/oparl/paper/26012905100070","type":"https://schema.oparl.org/1.0/Paper","name":"Sanierung Gemeinschaftszentraum Oberjosbach und An-/Umbau Feuerwehrger\u00e4tehaus; hier: Baubeschluss","reference":"GV/26-31/0071","date":"2026-05-29","paperType":"Gemeindevorstandsvorlage","mainFile":{"id":"https://niedernhausen.gremien.info/oparl/file/26012905100070","type":"https://schema.oparl.org/1.0/File","name":"GV/26-31/0071","fileName":"26012905100070","mimeType":"application/pdf","size":232728,"created":"2026-09-21T00:00:00+02:00","modified":"2026-09-21T00:00:00+02:00","deleted":false,"text":"\r\r/\r\u0007GEMEINDEVORSTANDSVORLAGE\rGEMEINDE NIEDERNHAUSEN\r\u0007\r\u0007\r\r\rVorlagen-Nr.:\r\u0007GV/26-31/0071\r\u0007\r\u0007Datum:\r\u000701.06.2026\r\u0007\r\u0007Aktenzeichen:\r\u0007\r\u0007\r\u0007Vorlagenbearbeitung:\r\u0007Lukas Sch\u00fcttlerLukas Sch\u00fcttler\r\u0007\r\u0007\rBetreff\r\u0007\r\u0007Sanierung Gemeinschaftszentraum Oberjosbach und An-/Umbau Feuerwehrger\u00e4tehaus; hier: Baubeschluss\r\u0007\r\u0007\r\rBeschlussvorschlag\f\rDer Gemeindevertretung wird empfohlen, wie folgt zu beschlie\u00dfen: \r\rDer Entwurfsplanung zur Sanierung des Gemeinschaftszentrums sowie An-/Umbau Feuerwehrger\u00e4tehaus Oberjosbach (Anlagen 1, 2 und 4) einschlie\u00dflich der Konzeption zur Interimswache wird zugestimmt. Die Kostenberechnung (Anlage 3) wird zur Kenntnis genommen. \r\rDer Gemeindevorstand wird gebeten\rden Bauantrag bei der zust\u00e4ndigen Bauaufsichtsbeh\u00f6rde beim Rheingau-Taunus-Kreis einzureichen\rentsprechende F\u00f6rdermittel zu beantragen\rdie erforderlichen Bauleistungen auszuschreiben\rnach Abschluss der Bauma\u00dfnahme die Kostenfeststellung der Gemeinde-vertretung zur Kenntnis zu geben\r\r\rMaier-Frutig\rB\u00fcrgermeisterin \r\f\r\r\r\fFinanzierung\f\rTeilhaushalt:\r\u00075730 und 1260\r\u0007\r\u0007Sachkonto / I-Nr.:\r\u00075730.317 und 1260.333\r\u0007\r\u0007Auftrags-Nr.:\r\u0007\r\u0007\r\u0007\r\rDie Gesamtma\u00dfnahme ist insgesamt mit einem GAB von 7,041 Mio. Euro (2,464 Mio. Euro \u2013FFW und 4,577 Mio. Euro \u2013 GMZ) in der Haushalts- und Finanzplanung zu finanzieren. Der bisherige GAB betr\u00e4gt 6,616 Mio. Euro.\r\r\fSachverhalt\f\rDie beauftragte Bietergemeinschaft ZIGMO Engineering aus Aschaffenburg (Objektplanung, Brandschutz, Statik) und das Ingenieurb\u00fcro Ebert aus Hochdorf-Assenheim (Technische Geb\u00e4udeausr\u00fcstung) hatte im M\u00e4rz 2026 eine Entwurfsplanung vorgelegt, welche im Wesentlichen ein sog. Minimalkonzept umfasste, d.h. Ma\u00dfnahmen, die aus bautechnischer oder Brandschutzsicht erforderlich sind.\r\rDie Gemeindevertretung hat am 10.07.2024 (GV/0741/2021-2026) dem vorgeschlagenen Bauprogramm zugestimmt und den Gemeindevorstand beauftragt, die Ausarbeitung der Entwurfsplanung mit Kostenberechnung zu veranlassen. Diese liegt nun vor (Anlage 1-4) und soll als Grundlage f\u00fcr die anstehenden Bauausschreibungen beschlossen werden. \r\rIm Wesentlichen wurden die Planungsinhalt der Vorplanung n\u00e4her ausgearbeitet und erg\u00e4nzt. Es haben sich im Planungsprozess der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) noch folgende \u00c4nderungen und Erg\u00e4nzungen ergeben, welche in der Regel auch kostenwirksam sind: \r\rDas schadhafte Flachdach im Norden des GMZ wird neu errichtet; eine Sanierung ist aufgrund unzureichender Entw\u00e4sserung und W\u00e4rmed\u00e4mmung nicht zielf\u00fchrend, siehe auch Seite 2 der Anlage 1\rHieraus resultiert, dass auch die abgeh\u00e4ngte Hygienedecke der K\u00fcche erneuert werden muss.\rGem\u00e4\u00df Abstimmung mit dem Stromversorger ist eine Erneuerung des Hausanschlusses erforderlich.\rF\u00fcr die Schlauchwaschanlage und die Aufenthaltsr\u00e4ume der Feuerwehr ist jeweils ein L\u00fcftungsger\u00e4t erforderlich. \rDamit das Niederschlagswasser nur gedrosselt in den Kanal abgegeben wird, muss eine R\u00fcckhaltung mit Rohrdrossel unterhalb des neuen Parkplatzes angelegt werden.\rDer k\u00fcnftige Anbau erh\u00e4lt nach Auswertung des Baugrundgutachtens eine Pfahlgr\u00fcndung (Fundamentbalken auf Mikropf\u00e4hlen/Brunnen).\rAufgrund einer zwischenzeitlichen \u00c4nderung der DIN 14092-1 \u201eFeuerwehrh\u00e4user\u201c und des damit einhergehenden h\u00f6heren Platzbedarfs f\u00fcr Umkleidebereiche muss der Neubau gegen\u00fcber dem Vorentwurf 2024 nach Osten erweitert werden.\rDie Fahrzeughalle erh\u00e4lt einen rutschfesten Boden gem\u00e4\u00df den aktuellen Vorgaben da nach Pr\u00fcfung der vorhandene Boden die Vorgaben nicht erf\u00fcllt.\rDie Photovoltaikfl\u00e4chen auf beiden D\u00e4chern sind nun Eigentum der Gemeinde Niedernhausen. Daher wurden Batteriespeicher f\u00fcr die beiden Geb\u00e4ude eingeplant, um die Betriebskosten zu senken.\rDurch die Umbauphase im Ger\u00e4tehaus der Feuerwehr wird eine Interimsl\u00f6sung f\u00fcr die Unterbringung der Fahrzeuge notwendig. Die Schl\u00e4uche der Gesamtgemeinde m\u00fcssen in einer anderen Kommune gewaschen und gepflegt werden.\r\r\f\rDes Weiteren ergeben sich mehrere kleinere \u00c4nderungen insbesondere im Bereich der Feuerwehr, u.a. gerade Treppe statt Wendeltreppe im Bereich Schulungsraum, Satteldach- statt Schleppgaube im Bereich DG. \rDerzeit sind im Bereich der Gastst\u00e4tte nur die bautechnisch und aus Sicht des Brandschutzes unbedingt notwendigen Ma\u00dfnahmen vorgesehen. Die K\u00fcche besitzt aus Sicht der Verwaltung Bestandsschutz und sollte entsprechend erhalten bleiben. Die abschlie\u00dfende Zustimmung der Bauaufsicht erfolgt im Rahmen der Baugenehmigung. Dasselbe gilt f\u00fcr die bestehende und erst 2017 erneuerte Behinderten-Toilette der Gastst\u00e4tte im UG, welche nicht den aktuellen Anforderungen entspricht. Ein Umbau ist jedoch unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig, zumal im EG ein v\u00f6llig neues WC f\u00fcr behinderte Menschen entsteht. Die Gr\u00f6\u00dfe des WC im EG entspricht nicht der Versammlungsst\u00e4tten-Richtlinie, allerdings kam es in den zur\u00fcckliegenden Jahrzehnten Betrieb nicht zu Engp\u00e4ssen, sodass vorgeschlagen wird, eine Zustimmung der Bauaufsicht einzuholen. Neben der oben beschrieben Erneuerung der Hygienedecke muss im Rahmen der Arbeiten in der Gastst\u00e4tte die Theke ausgebaut werden. Daher muss eine neue Theke eingebaut werden.\r\rDie Erneuerung der W\u00e4rmeerzeugung erfolgt durch die S\u00fcwag Gr\u00fcne Energien und Wasser als Contractor. Vorgesehen sind eine W\u00e4rmepumpe und ein Gaskessel, der die Spitzenlasten abdeckt und somit f\u00fcr eine effizientere W\u00e4rmepumpe sorgt. Der an die S\u00fcwag zu zahlende Baukostenzuschuss wird 123.673,13 \u20ac betragen. \r\rDie Kostenberechnung des Generalplaners schlie\u00dft mit einer Gesamtsumme von 5.587.966,76 \u20ac Euro brutto ab (vgl. Anlage 3). \rHinzu kommt ein Zuschlag f\u00fcr Baukostensteigerungen bis zur Ausschreibung in H\u00f6he von 5% p.a., sowie ein allgemeiner Zuschlag f\u00fcr Unvorhergesehenes in H\u00f6he von 10%. Weitere Kosten sind Batteriespeicher (55.000,00 \u20ac), Kosten f\u00fcr die Interimswache und die externe Schlauchpflege (58.000,00 \u20ac) sowie Nachtr\u00e4ge des Fachingenieurs Heizung/L\u00fcftung/Sanit\u00e4r zur genauen Bestimmung des Heizbedarfs und der Auslegung der W\u00e4rmepumpe (21.800 \u20ac).\r\rDie voraussichtlichen Baukosten betragen daher 7.040.633,83 \u20ac Euro brutto, gerundet 7,041 Mio. Euro. \r\rZum Vergleich: die Kostensch\u00e4tzung 2024 lautete auf 5,0 Mio. Euro brutto unter der Voraussetzung Ausschreibung Ende 2025. Bei Ausschreibung 2028 lautet die Vergleichsgr\u00f6\u00dfe 6,046 \u20ac Mio. Euro aufgrund weiter ansteigender Baukosten von angenommen 5 % p.a. sowie dem Zuschlag von 10 % f\u00fcr Unvorhergesehenes, und den o.g. Kosten f\u00fcr Heizung, Nachtr\u00e4ge, Batteriespeicher und Unterbringung der Feuerwehr.\r\rSomit ergibt sich eine Differenz von ca. 994.000\u202f\u20ac. Diese Differenz entsteht durch die o.\u202fg. zus\u00e4tzlich notwendigen Ma\u00dfnahmen wie die Erneuerung des Flachdachs (97.000), der Anpassung der Planung an aktualisierte DIN (75.000 \u20ac) sowie den neuen Hausanschluss (ca. 10.000 \u20ac) etc. In Summe ergeben sich auf den o.g. Ma\u00dfnahmen Mehrkosten von ca. 238.500 \u20ac. Die Planer haben neben dem Baukostenindex inzwischen auch Erfahrungswerte aus vergleichbaren Bauprojekten eingepreist. Dies sorgt im Zusammenhang mit der aktuellen Weltlage in der Leistungsphase 2 f\u00fcr den Kostenanstieg. Der Generalplaner hat zudem einger\u00e4umt, dass die Kostensch\u00e4tzung der Leistungsphase 2 aus heutiger Sicht als zu ungenau zu bewerten ist. \r\r\f\rF\u00f6rdermittel: \r\rDie H\u00f6he der Zuwendung laut Hess. Brandschutzf\u00f6rderrichtlinie f\u00fcr den Anbau des Feuerwehrger\u00e4tehauses richtet sich nach der finanziellen Leistungsf\u00e4higkeit der Zuwendungsempf\u00e4nger und ihrer Stellung im Finanz- und Lastenausgleich. Sie betr\u00e4gt in der Regel 25 Prozent der zuwendungsf\u00e4higen Ausgaben. Umbauten sind in der Regel jedoch nicht f\u00f6rderf\u00e4hig. Das Land Hessen f\u00f6rdert die Neuerrichtung von Umkleiden bei Baukosten von bis zu 132.000 \u20ac netto zu 25 %. Somit ergeben sich m\u00f6gliche F\u00f6rdermittel in H\u00f6he von lediglich 33.000 \u20ac. Der F\u00f6rderantrag ist jeweils im August einzureichen. Weitere F\u00f6rdermittel zum Beispiel f\u00fcr eine energetische Sanierung, werden derzeit eruiert.\r\rExterne Unterbringung der Feuerwehr und der Schlauchpflege:\r\rIm Feuerwehrhaus befindet sich die zentrale Schlauchpflege der Gemeinde Niedernhausen. Diese kann w\u00e4hrend der Bauzeit nicht betrieben werden. Die Schl\u00e4uche werden von den Schlauchwarten nach Bremthal gebracht und dort von der Stadt Eppstein gegen Entgelt gewaschen und gepflegt. Die Kosten betragen 11 \u20ac netto pro Schlauch. Es wird davon ausgegangen, dass ca. 600 Schl\u00e4uche gepflegt werden m\u00fcssen. Somit ergibt sich eine Summe von ca. 8.000 \u20ac brutto.\r\rDa gem\u00e4\u00df Abstimmung mit dem Gemeindebrandinspektor die Feuerwehr Oberjosbach f\u00fcr den Grundschutz des Dorfes unerl\u00e4sslich ist, m\u00fcssen die Fahrzeuge innerhalb des Dorfes untergebracht werden. Anwohner in der Althofstra\u00dfe haben sich bereiterkl\u00e4rt, das L\u00f6schfahrzeug in Ihrer Scheune unterzustellen. Diese L\u00f6sung wurde bereits beim Umbau 1994 erfolgreich umgesetzt. F\u00fcr die Umkleide wird eine Wohnung in der N\u00e4he angemietet. Diese L\u00f6sung ist mit der Wehrf\u00fchrung abgestimmt. F\u00fcr den Einbau der notwendigen technischen Ausr\u00fcstung, der Miete der Wohnung, den Stromkosten und der Kaution ergeben sich Kosten in H\u00f6he von 50.000 \u20ac.\r\r\rEinsparpotenzial:\r\rDie Verwaltung hat gemeinsam mit dem beauftragten Ingenieurb\u00fcro m\u00f6gliche Einsparpotenziale diskutiert. Allerdings ist der Spielraum sehr begrenzt, da fast alle Ma\u00dfnahmen entweder bautechnisch vorgegeben werden (Fenster, Fassade, Dach, Erneuerung Hausinstallationen), mit dem Bauprogramm zusammenh\u00e4ngen (Anbau Fahrzeugbox Feuerwehr) oder durch Regularien, Brandschutzrichtlinien und Vorgaben bedingt werden (Feuerwehrumkleiden, Parkplatz, Fluchtwege).\r\rDie T\u00fcren zu den Besprechungsr\u00e4umen, der Gastst\u00e4tte im Untergeschoss und zu den Sportlerumkleiden m\u00fcssen nicht zwingend ausgetauscht werden. Diese sind aus optischen Gr\u00fcnden im aktuellen Bauprogramm enthalten, da die umliegenden T\u00fcren ausgetauscht werden m\u00fcssen. Hierbei besteht ein Einsparpotenzial von ca. 3.250 \u20ac. \r\rWeiteres Einsparpotenzial besteht in der Unterbringung der Feuerwehrumkleide. Im aktuellen Programm wird eine Wohnung angemietet die \u00fcber die Bauzeit inklusive Nebenkosten ca. 36.000 \u20ac an Miete kostet. Wenn dies Umkleide im gemeindeeigenen Wiegeraum im Alten Rathaus untergebracht wird kann fast die gesamte Summe eingespart werden. Allerdings st\u00fcnde dann der Wiegeraum f\u00fcr die Dauer der Bauzeit von rund zwei Jahren f\u00fcr Veranstaltungen nicht zur Verf\u00fcgung. \r\r\f\rDer Batteriespeicher m\u00fcsste nicht zwingend errichtet werden, f\u00fchrt aber zu einer erheblich besseren Nutzung der erzeugten Solarenergie (55.000 Euro). Wie bereits in der Vorlage GV/0741/2021-2026 erl\u00e4utert, sind das Anbringen eines W\u00e4rmed\u00e4mmverbundsystems sowie der Neubau des Daches anstelle einer Sanierung nicht zwingend erforderlich, aber aus fachlicher Sicht sehr zu empfehlen. Ohne die Ma\u00dfnahmen des W\u00e4rmeschutzes ist eine W\u00e4rmepumpe nicht umsetzbar.\r\rIm Rahmen der Planung wurden bereits diverse kleinere Einsparma\u00dfnahmen umgesetzt. Die urspr\u00fcnglich geplanten Teek\u00fcchen in den Besprechungsr\u00e4umen im Untergeschoss werden aufgrund der geringen Nutzung nicht umgesetzt. Im Bereich der Feuerwehr wurde mit der Wehrf\u00fchrung abgestimmt, dass die M\u00e4dchenumkleide nicht erweitert werden muss. Hierdurch entf\u00e4llt die Neuerrichtung deines Putzraums. Wie bereits erw\u00e4hnt, soll m\u00f6glichst die Gr\u00f6\u00dfe der neuen WC-Anlage im EG begrenzt und auf eine Erneuerung der WC-Anlage der Gastst\u00e4tte verzichtet werden. \r\rDas aktuelle Bauprogramm sieht den R\u00fcckbau der Kegelbahn und die Schaffung von Lagerfl\u00e4chen in diesem Bereich vor. Diese Ma\u00dfnahme ist nicht zwingend erforderlich, da die Lagerfl\u00e4che nicht unbedingt ben\u00f6tigt wird. \r\rZeitplanung: \r\rBei Baubeschluss Mitte 2026 k\u00f6nnte ein Baubeginn unter Beachtung der derzeit \u00fcblichen Baugenehmigungszeiten von mindestens 10 Monaten f\u00fcr Sonderbauten und der erfahrungsgem\u00e4\u00df derzeit ebenso langen F\u00f6rderantragspr\u00fcfung sowie der Ausschreibungsfristen in der zweiten Jahresh\u00e4lfte 2028, erfolgen. Die Bauzeit betr\u00e4gt voraussichtlich ca. 18 Monate. \r\r\rSch\u00fcttler\rTechnischer Angestellter\r\r\f \rAnlagen\r01 Erl\u00e4uterungsbericht Objektplanung\r02 Grundrisse und Ansichten\r03 Kostenberechnung Objektplanung\r04 Erl\u00e4uterungsbericht TGA\r\r","accessUrl":"https://niedernhausen.gremien.info/api.php?document_type_id=4&submission_id=26012905100070&id=69&inline=true","downloadUrl":"https://niedernhausen.gremien.info/api.php?document_type_id=4&submission_id=26012905100070&id=69"},"originatorPerson":["https://niedernhausen.gremien.info/oparl/person/2324"],"consultation":[{"id":"https://niedernhausen.gremien.info/oparl/consultation/15752","type":"https://schema.oparl.org/1.0/Consultation","agendaItem":"https://niedernhausen.gremien.info/oparl/agendaItem/ni_2026-43-47%7C26012905100070%7C1","meeting":"https://niedernhausen.gremien.info/oparl/meeting/2026-43-47","organization":["https://niedernhausen.gremien.info/oparl/organization/43"],"authoritative":false,"role":"vorberatend"},{"id":"https://niedernhausen.gremien.info/oparl/consultation/15754","type":"https://schema.oparl.org/1.0/Consultation","agendaItem":"https://niedernhausen.gremien.info/oparl/agendaItem/ni_2026-GemV-42%7C26012905100070%7C1","meeting":"https://niedernhausen.gremien.info/oparl/meeting/2026-GemV-42","organization":["https://niedernhausen.gremien.info/oparl/organization/GemV"],"authoritative":false,"role":"beschlie\u00dfend"},{"id":"https://niedernhausen.gremien.info/oparl/consultation/15756","type":"https://schema.oparl.org/1.0/Consultation","agendaItem":"https://niedernhausen.gremien.info/oparl/agendaItem/ni_2026-HFA-37%7C26012905100070%7C1","meeting":"https://niedernhausen.gremien.info/oparl/meeting/2026-HFA-37","organization":["https://niedernhausen.gremien.info/oparl/organization/HFA"],"authoritative":false,"role":"vorberatend"},{"id":"https://niedernhausen.gremien.info/oparl/consultation/15757","type":"https://schema.oparl.org/1.0/Consultation","agendaItem":"https://niedernhausen.gremien.info/oparl/agendaItem/ni_2026-12-39%7C26012905100070%7C1","meeting":"https://niedernhausen.gremien.info/oparl/meeting/2026-12-39","organization":["https://niedernhausen.gremien.info/oparl/organization/12"],"authoritative":false,"role":"vorberatend"}],"created":"2026-09-21T00:00:00+02:00","modified":"2026-09-21T00:00:00+02:00","deleted":false,"underDirectionOf":["https://niedernhausen.gremien.info/oparl/organization/43","https://niedernhausen.gremien.info/oparl/organization/BB","https://niedernhausen.gremien.info/oparl/organization/GemV","https://niedernhausen.gremien.info/oparl/organization/HFA","https://niedernhausen.gremien.info/oparl/organization/12"]}